- 崔建远;2009年05期 v.3;No.15 30页 [查看摘要][在线阅读][下载 7K]
- 王洪亮;
解决小产权房问题的关键在于如何分配小产权房与集体土地利益。本文以农村集体土地权利秩序为出发点,首先确定了集体土地权利归属这一前提,继而主张应废止限制集体土地自由向城市流转的规则,并从两个方面提出了解决小产权房问题的思路,即确定小产权房与集体土地法律关系和存续保护优先。本文认为应允许农民或集体自由出让建设用地与农用土地;统一农村建设用地使用权与城市建设用地使用权,在小产权房与土地之间确立建设用地使用权关系;在小产权房与土地增值收益分配问题上,采取存续保护优先的思路。
2009年05期 v.3;No.15 31-42页 [查看摘要][在线阅读][下载 209K] - 钱明星;唐勇;
首例城镇居民购买农村房屋获判有效案,并未突破惯例,而是仍然遵循了法律法规对该种交易的禁止。前述禁止性规定,属于公法对私权的限制,是否应该及如何动作,需要跳出私法的逻辑范畴,直面该限制之公共政策本身。该公共政策的根源是我国土地制度的城乡二元结构,体现的是集体土地的社会保障功能,维持的重要壁垒是户籍制度。当前,我国社会正面临着巨大的社会变迁,包括农村城镇化和城乡一体化在内的国家战略,正在逐渐冲破城乡二元结构或以此为目标;也因此,该公共政策的逻辑基础也已发生变化。本文解释了当前农村出现农民或农民集体改变集体用地用途现象的原因,通过土地发展权制度在美国的形成和演变,勾勒我国集体土地外部性实现的轮廓。本文也尝试提出破除用途管制的新集体土地利用方式,并对小产权房等问题的解决提出了建设性意见。
2009年05期 v.3;No.15 43-52页 [查看摘要][在线阅读][下载 174K] - 戴孟勇;
我国现行法律、行政法规并未禁止城镇居民购买农村房屋,但国务院的有关文件却多次明确禁止此类交易。法律与政策之间的这种差异在实践中引起了混乱,导致不同法院对于同样的房屋买卖合同纠纷采取了不尽相同的解决规则:不仅在合同效力的认定上存在分歧,而且在认定合同无效的根据以及缔约过失责任的承担方面也不尽相同。总体上看,各地法院在处理此类纠纷时,既试图将法律与政策协调起来,又尽量照顾到一般情理,对不守诚信者予以谴责。不过,如何在严格遵守现行法的前提下,通过对《合同法》及相关法律的解释适用,妥善解决城镇居民购买农村房屋的纠纷,是目前理论上需要引起重视、实务中需要尽快解决的问题。
2009年05期 v.3;No.15 53-74页 [查看摘要][在线阅读][下载 405K] - 王文军;
农村房屋出售给城镇居民是"小产权房"的另一种形式,其涉及宅基地使用权的转让问题。《物权法》在此设置了开放式的衔接性规定,《土地管理法》未禁止宅基地使用权的转让,国务院有关文件则明确提出城镇居民不得购买宅基地及农民住宅。解释论上,城镇居民购买农村房屋的合同应根据《合同法》第52条认定有效,以调整双方债的关系;立法论上,在放开宅基地使用权流转的社会条件等问题解决前,可在《土地管理法》修改时增设宅基地法定租赁权,以解决农村房屋买卖的实际需要。
2009年05期 v.3;No.15 75-83页 [查看摘要][在线阅读][下载 151K]